××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）

（一）委托人（略）

（二）估价机构（略）

（三）估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考。

（四）估价对象

委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。

该房屋建于20世纪90年代中期，水、电、卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普通多层住宅，房屋共计建筑面积936.55m2，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。

委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148.5m2，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。

（五）价值时点

2006年1月6日。

（六）价值类型

本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936.55m2办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。

（七）估价依据（略）

（八）估价原则（略）

(九)估价方法

由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用比较法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。

具评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用比较法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拨土地而需上交国家的土地收益值。

（十）估价结果

本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936.55m2房地产在价值时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27.56元/m2·月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。

（十一）注册房地产估价师（略）

（十二）估价作业期

2006年1月6日～2006年1月20日。

（十三）实地查勘期（略）

（十四）有关说明

由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房[1995]127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今近20年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。

宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告

（一）个别因素分析

该大楼建于20世纪90年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936.55m2，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。

办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。

根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6～8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。

（二）区域因素分析

该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商场等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。

根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。

（三）市场背景分析

2002年下半年以来的宁波楼市异常火热，房地产市场总体呈现供不应求的局面，房价也一路上涨。特别是住宅，而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多，这几年也已大量消化，所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。

宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主，真正的甲级写字楼非常少，虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势，但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。宁波主要以外贸公司为主，中小公司居多（如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等），整体层次不高，所以偏向中低档次的写字楼。但是从长远来说，甲级写字楼还是有市场潜力的。

目前，中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通信类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。目前宁波的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。

去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。此外，未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。

写字楼区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车费脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。

而委估房地产处于××区成熟的商务区内，大环境较理想，但小环境差，处于××巷的小巷内，但其独立于办公大楼外，受外界干扰少，独立门户，自我服务。特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。

（四）最高、最佳利用分析

委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内，商业氛围差，且房屋为砖混结构，难以自由分隔，所以按房屋的设计用途——办公来使用为最高、最佳。

（五）估价方法选用（略）

（六）估价测算过程

1．比较法

(1)选择可比实例

如表5-1所示。

(2)租赁价格内涵的统一，建立可比基础

为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。

租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低，特别是对大面积房屋的整体出租，租赁期限长能降低空置率。但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂，本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租赁价格相对较低。税费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正，可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担，除可比实例三外，估价对象、可比实例一、二的税金（房产税和营业税）都由出租人承担。房产税和营业税的税率分别为租赁价格的12%和5.56%。设估价对象的各项因素指数为100，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见表5-2所示：

根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础如表5-3所示：

(3)估价计算

1)交易情况修正

可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格，所以不需做交易情况修正。

2)交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的价值时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。所以不需做修正。

3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道××路上，地理位置优，可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。设估价对象所在位置的区域因素指数为100，通过表5-4分析如