案例3-2天河城广场经营模式位于广州的天河城广场是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。天河城广场是天河城一个组成部分。天河城由天河城广场、50层的写字楼和40层的酒店三幢建筑物呈品字型组合而成，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积34万平方米。天河城广场是天河城首期工程，地面7层，地下3层，建筑面积16万平方米。其中8层为商业经营场地，约10万平方米。地下两层停车场，可停放上千辆汽车。天河城广场总投资约12亿元人民币。天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，其中广场于1996年2月9日建成试业，写字楼和酒店仍在建设中。天河城广场作为大型的现代化购物中心，是发达国家和地区80年代后期才兴起的百货零售的新型业态。这种业态的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次的消费需求。天河城广场集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。天河城广场集市民日常消费之大成，功能涵盖方方面面，因而在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。室内，空间大、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有街、街内设店，环型设计、没有背角;室外，前有广场(3000多平方米)，后有花园(5000多平方米)，周边通车，地铁站直达商场。这样的规划与设计，在国内是独一无二的。天河城广场的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“一流设计、一流装修、一流设备”。因此天河城广场不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先进。气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。同时，广场拥有一流的“硬件”：4台各2000冷吨和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流经营、一流管理、一流效益”。1996年2月9日试业不久，国内租赁市场便步人萧条期，但天河城广场却逆市而上，开业率和租金收入逐年大幅度上升。出租率1998年底已达97%，基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增长率提高。入场经营的租户超过300家，有天南(2.6万lll2)和吉之岛天贸(1.14万m2)两家大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居(5257m2)、文化廊(约3000m2)、电器行(3948m2)等专业市场，有美食坊(22个风味，900个座位)和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中心(2000多I112)、室内公园(4700多m2)等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施，2000年还开设了有25家铺位的国际国内名牌名店区——“时尚阁”。2003年开设了两间共800多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于2003年4月25日正式投入使用，年内计划再增加3至5间。上述所有功能，均按设计要求和实际经营需要进行合理布局和不断的调整。天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。天河城广场试业前期，聘请了香港物业管理公司为顾问，1997年下半年起转为独立管理。目前管理中心有400多人。几年来管理的素质不断提高，1998年引入IS09002质量管理体系，并于同年12月获英国DNV公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各项评比中均名列前茅，先后被授予“全国优秀物业管理大厦示范单位”、“全省十佳文明市场”等称号。天河城广场的物业管理已成为同行中的品牌，全国各地不少大型商厦邀请直接(或顾问)进行物业管理。经过多年来的苦心经营管理，天河城广场已经取得了成功。目前的日平均客流量已达到20万人次，节假日客流量更多，最高一天达60多万人次。2002年全城营业额约36亿元，已成为广州最繁华的商业中心。天河城广场既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城广场的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。

讨论题：(1)天河城广场成功的经验是什么?(2)商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题?